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2019全球财富报告

2019-12-21

国家年资财产富超过3 000万美元的富豪人数

美国:机会之地

如何进军世界最大的商业地产市场

鉴于美国商业地产市场的实力和深度,私人投资者需要发挥创造力,才能避免与资本充足的房地产投资信托市场相竞争。一种方法是在门户市场的郊区或次级写字楼地段寻找投资机会。受益于强劲的经济基本面,这些地段能够为追求更高投资收益的投资者提供替代性的投资选择。

但如果把核心写字楼地段作为先决条件,那么投资机会仍停留在丹佛、凤凰城和奥斯汀等城市,一直以来,这些城市的租户市场进入扩张阶段的步伐都更慢一些。除写字楼市场外, 美国各地的工业和多单元住宅市场仍然活跃。门户城市多单元住宅资产的激烈竞争将投资者推向了不太成熟但增长潜力强劲的市场。

由于投资者持续不断的需求,工业地产市场的定价保持强劲。尽管如此,私人投资者可以在小众工业地产市场——如数据中心等寻找投资机会,在强劲的长期基本面推动下,这一子市场应可继续从中获益。

澳大利亚:直奔主题

进入成长型市场的两种方式

在发达经济体中,澳大利亚凭借强劲且持续的卓越增长记录脱

颖而出, 过去27年中基本毫发无损地摆脱了金融危机,未发生经济衰退。这对于投资而言显然是非常有力的支撑,事实上澳大利亚商业地产市场近年来的增长势头很强劲。展望未来,前景依然乐观,人口和就业的强劲增长将会继续给该国的写字楼市场带来投资机会。

那么,问题是如何充分挖掘这一潜力?毕竟许多市场已有了显著的增长。

我们相信尽管在这一周期的这个阶段,我们需要的是一种更具选择性的方法,但是仍存在着大量的机会。以悉尼为例,悉尼的市场空置率非常低,租金增长强劲,租户逐渐开始寻找另外的方法来提升CBD租金,这就给皮尔蒙特(Pyrmont)、萨里山 (Surry Hills) 和亚历山大(Alexandria)等新兴的城市边缘地区创造了投资机会。这些市场中有许多已经配备了先进的设施, 公共基础设施仍在不断完善。无论从地理位置,还是从近期表现来看,珀斯都是另一个极端。由于矿业投资长期下滑,珀斯市场这几年一直处于疲软状态。不过, 随着近几个月市场情绪有所提振,租户需求上升,优质物业的空置率目前下降迅速。近7%的优质收益率具有吸引力,对于寻求强劲上升潜力的投资者而言,珀斯目前是最佳的投资选择。

英国:从长计议

以长租资产保稳定

由于投资期限延长,且投资者寻求多样化他们的长期收入

来源,一些(私人和机构)投资者开始采取防御姿态,投资具有稳定租户和长期租约的蓝筹股房地产资产。

长期租赁资产的益处在于,其租金调整传统上与物价 指数挂钩且只会上调,租期通常长达20年或更久。这在一段时间内为投资者提供了可持续、可预测的收益增长,而在该段时间出现收益率进一步大幅压缩的可能性并不大。

然而,进入这一市场并非易事。鉴于资本(主要是制度资本)对相同产品的重视度,私人投资者有时发现很难购入此类资产。此外,长期租赁的核心写字楼、零售和物流物业的价格高企,让私人投资者更难获得预期的回报。

尽管如此,在非核心写字楼和工业市场确实存在机会, 包括那些租赁契约稳健的资产——即使对严格的机构投资者来说可能不够强劲。同样,非传统房地产资产类别(如服务设施、医疗设施或酒店)可以为私人投资者提供颇具吸引力的收益回报,以及办公、零售或物流资产无法实现的强有力租赁契约。

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