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《掌握市场周期》———Howard Marks的房产投资秘籍丨好文重读

2020-01-22 来源: 澳洲房产大全 作者: Kevin Yu

2018年,全球投资界出了两本非常著名的书籍,一本是世界最大对冲基金创始人Ray Dalio的《原则》

我相信你早就被这本书刷屏了,我自己也已经读了两遍,收益匪浅。

而另一本书,知道的人可能就没有这么多了,那就是橡树资本创始人Howard Marks(以下简称Howard),继《投资最重要的事》问世三年之后,推出的又一本好书:《Mastering the Market Cycle》,副标题——Getting the Odds on Your Side。

Howard在普通人群中的知名度虽然不如巴菲特。但在全球投资界,他和他创建的公司Oaktree Capital的名字同样如雷贯耳。

巴老曾经说过,只要邮箱里出现Howard的Investment Memo,那他一定会第一时间打开,仔细阅读。两个月前传出的Oaktree和世界最大资产管理公司之一的Brookfield合并的新闻,更是投资界津津乐道的大新闻。

Howard的投资原则在很多方面对我的影响很深。

虽然Oaktree的主要投资标的并不是房地产,但很多道理,其实不管是股票投资,债权,还是私募股权投资,都是相通的。

因此,这本书上市后,我赶快从一位在Oaktree Capital工作的朋友那里,拿到了一本英文原版书来阅读。

让人惊喜的是,Howard在书里拿出了一个完整的章节,来描述他眼中的房地产市场周期。

今天的文章,我就来把这本书中的Howard讲述房地产周期的内容和各位做一个总结和梳理,也可以算是我自己读这个部分的一个简单小结。

房地产周期的特殊性

首先,Howard认为,房地产市场和其他金融产品市场拥有很多共有的特点,如信贷周期,人对资产的表现预期等,都会对房产周期产生影响。

但在此之外,房地产行业有一个其他资产类别不具备的周期特性,那就是房地产开发的所需要的时间,对行业周期的特殊影响。

在股票市场,一个负面消息传出,消息可以在当天的交易价格中就得到体现。而一个房地产项目,从尽职调查,土地收购,建筑设计,开工建设,到最终交付市场,至少是一个以年为单位的时间。

这就为人们预测房地产市场的表现带来了难度,因为市场的供需随时处于一个变化的动态之中。

总体来说,Howard认为一个完整的房地产周期是如下这样一个过程:

1. 市场表现不佳,导致新开发量的下降,开发信贷市场收紧;

2. 开发量逐渐进入谷底,经济的发展,导致对于住房需求的上涨;

3. 随着前几年建设项目的减少,供需平衡被打破,增加的需求量导致房租和房价的上涨;

4. 开发商看到了商机,开始扩大建设量;

5. 更多的资金开始涌入房地产市场,信贷开始放松;

6. 更低的融资成本,更好的项目回报率,使得更多的开发项目在市场上出现,人人都对房地产未来保持乐观;

7. 第一批新开工建设的项目交付落成,市场已经等待了这些项目很久,开发商得到了满意的回报;

8. 媒体的乐观报道开始跟上,人人都相信再不买房地产就为时已晚,这是他们最后的“入市机会”;

9. 城市到处都是吊车;

10. 持续数年的房屋交付高峰,一开始交付情况还比较乐观,但困难开始逐渐显现;

11. 由于以上提到的房地产周期特殊性,许多在市场乐观时开工建设的项目,在交房时却等来了市场的转冷,空置率上升,资产价格下行;

12. 开发商开始退出新项目开发,金融机构提高开发融资难度,市场逐渐步入冰点。

Howard的房地产投资法则

在Howard五十多年的投资生涯中,他总结出的最坏的投资环境,叫做“too much money chasing too few deals”。这很容易让人联想到2014-16年的澳洲房地产市场。

Howard认为,真正体现一个投资人水平的,并不是在牛市中赚取多高的利润,还是在市场最坏的时候,你的投资组合表现如何。

刚才说过,Oaktree的主要投资标的并不是房地产,但他们同样会通过给开发商融资来获取房地产行业里的利润。

那么你认为Howard会在以上周期的那个点,介入怎样的项目?答案当然并不难猜——他们专挑在市场最差的时候,给那些陷入开发困难的企业融资,而在市场最牛的时候,避开房地产市场。传说中的别人恐慌的时候,他们很贪婪。

Howard认为,在市场最差的时候,买入那些陷入开发困境的项目,至少给(机构)投资者带来以下的好处:

以低于开发商买入的价格,得到一个具有增值潜力的资产;

更低的开发成本和人员成本;更短的开发周期,以避免在项目交付时,市场周期再次陷入冰点;

更大的机会,在市场周期顶部出售项目,而不是在市场底部出售。

实在是个精明的老头啊。

大部分人对房地产的错误认识

Howard在这一章节里,还提到了大部分人对于房地产的一些错误认识。更要命的是,这些认识中,有不少已经被我们当成了是一种常识,根深蒂固的观念。

比如,如果你问普通人,为什么要投资房地产,或者说房地产比其他投资类别好在哪里,那么他可能会回答你:“因为土地的稀缺性,它是不可再生的”,“因为房子不会像股票那样蒸发,它总是在那的”,“房产可以有效抵御通胀”等等。

Howard认为,以上这些观点或许在某种程度上是对的,但归根到底,决定一笔房地产投资,或者说任何一种投资是否是好投资的根本关键,在于你付出的价格。说得极端一点,那就是你买的什么并不重要,关键是看你付出了什么价格。

一套装修的富丽堂皇的房子看似完美。但如果买入的价格过高,那么这就是一笔失败的投资。

而一个由于资金链断裂而开发到一半的建筑工地,如果你能以低于其内在价值的价格买入,那么它就是一笔优秀的投资。而同样的方法论,放到任何一种资产类别中,都依然适用。

二十多年来,Howard带领下的Oaktree就是凭借着这样的投资原则,给投资人带来的丰厚的回报,也使得Oaktree公司成功避开了2008年金融危机,并且成为华尔街近年来最成功的基金管理人之一。

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